Baufinanzierung

Das Bauspardarlehen

Wenn du schon mal einen Bausparvertrag abgeschlossen hast, kannst du auch ein Bauspardarlehen aufnehmen. Hast du noch keinen Bausparvertrag abgeschlossen, ist dies auch kein Problem – du kannst gemeinsam mit dem Bauspardarlehen einen Bausparvertrag abschließen. Dieses Bauspardarlehen kannst du für eine Berufsausbildung verwenden, für Pflegekosten, für Renovierungsarbeiten – und natürlich auch für den Neubau eines Eigenheims.

Die Obergrenze pro Person liegt bei 180.000 Euro, für Paare dadurch bei 360.000 Euro. Eine der wichtigsten Eigenschaften des Bauspardarlehens ist die automatische Zinsobergrenze bei 6 %. Früher war auch als Gegenstück eine Untergrenze bei 3 % dabei, in Zeiten von Negativzinsen ist die Untergrenze gesenkt worden.

Die Zinsobergrenze ist derzeit eher theoretisch, kann aber wichtig für dich werden, wenn die Zinsen an den Finanzmärkten wieder steigen. Da ein Bauspardarlehen bis zu 30 Jahre läuft, kann diese Zinsobergrenze aber durchaus noch relevant werden.

Die Verträge für Bauspardarlehen sind zu einem hohen Grad standardisiert, großen Verhandlungsspielraum hast du dabei nicht. Dafür kannst du dir ziemlich sicher sein, dass dir, bei ausreichenden Sicherheiten, ein Bausparkredit mit wenigen Auflagen gewährt wird. Trotzdem kann es sich lohnen, vor Abschluss bei den Spesen nachzuverhandeln. Auch wenn bei Bauspardarlehen alle Darlehensnehmer recht ähnliche Konditionen erhalten, ist jeder Zehntelprozent niedrigere Zinsen oder Spesen bares Geld wert.

Der Hypothekarkredit

Bis das Bauspardarlehen ausgezahlt wird, dient meist ein Hypothekarkredit als Zwischenfinanzierung. Es lässt sich aber auch ein Hausbau ohne Bauspardarlehen, nur mit einem Hypothekarkredit finanzieren. Hypothekarkredite bieten gegenüber Bauspardarlehen mehrere Vorteile. So sind weder Betrag noch Laufzeit begrenzt – es können auch bis zu 40 Jahre Laufzeit vereinbart werden.

Der Kreditbetrag ist nur durch deine finanziellen Möglichkeiten begrenzt, es gibt keine produktspezifische Obergrenze wie beim Bauspardarlehen. Ebenfalls frei ist die Verwendung der Mittel. Auch eine Zinsobergrenze ist beim Hypothekarkredit nicht automatisch inkludiert. Bei variablen Hypothekardarlehen sinkt und fällt der Zinssatz gemäß der Zinsgleitklausel, die im Kreditvertrag vereinbart wurde. Aufgrund negativer Libor- und Euriborzinssätze, die in Zinsgleitklauseln meist als Referenzzinssätze verwendet werden, können Hypothekarkredite schon für Zinssätze von weniger als 2% p.a. abgeschlossen werden.

Die Zinsen auf den Finanzmärkten werden aber nicht ewig so tief bleiben, die amerikanische Notenbank FED hat schon mit Zinserhöhungen begonnen, bei der EZB wird es wohl in den kommenden Monaten so weit sein. Mit steigenden Leitzinsen steigen auch Geld- und Kapitalmarktsätze wie Euribor und Libor, somit auch deine Kreditzinsen. Daher ist es sinnvoll, sich bei Aufnahme des Hypothekarkredits gegen steigende Zinsen abzusichern. Dafür hast du mehrere Möglichkeiten.

Du kannst gleich zu Vertragsbeginn einen fixen Zinssatz für einen gewissen Zeitraum vereinbaren. Damit hast du maximale Planungssicherheit, da sich der Zinssatz und somit die Monatsrate deiner Wohnbaufinanzierung nicht verändern. Der Preis dafür ist ein höherer Zinssatz als bei einem vergleichbaren variablen Vertrag.

Vereinbarst du einen Fixzinssatz für 15 Jahre, so werden deine Zinsen die nächsten 15 Jahre nicht steigen – aber auch nicht fallen. Derzeit ist nicht davon auszugehen dass die Zinsen für Bankkredite weiter fallen. In einem Umfeld „normaler“ Zinsen, wie in den 2000er Jahren, kann man mit einem Fixzinsvertrag aber durchaus Verluste in Form zu hoher Kreditzinsen erleiden, wenn der Referenzzinssatz wider Erwarten fällt und man in seinem Vertrag gefangen ist.

Dieses Risiko besteht nicht, wenn du einen Zinscap vereinbarst. Ein Cap wird mit einem variablen Vertrag kombiniert und stellt eine Zinsobergrenze dar, die für den vereinbarten Zeitraum nicht überschritten wird. Wenn du beispielsweise ein Zinscap bei 5 % für die nächsten 10 Jahre kaufst, zahlst du dafür einen bestimmten Prozentsatz deines Kreditbetrags und kannst dir sicher sein, dass du die nächsten 10 Jahre weniger als oder genau 5 % Zinsen zahlst, aber nicht mehr.

Sollte diese Zinsobergrenze in diesem Zeitraum nie schlagend werden, also der Zinssatz bspw. nie 4 % übersteigen, ist das Geld, das du für den Cap bezahlt hast, natürlich weg. Gewonnen hast du die Sicherheit während der Laufzeit des Caps. Der Preis dieser Zinsobergrenze hängt von der Laufzeit ab, über die du sie abschließt, von der Höhe des vereinbarten Zinsniveaus (ein Cap bei 7 % ist billiger als bei 6%) und von der Erwartung der Finanzmärkte über die künftige Zinsentwicklung. Bei einem Bauspardarlehen ist ein fixer Zinscap bei 6 % über die gesamte Laufzeit inkludiert.

Deine Eigenmittel

Die Eigenmittel sollten mindestens 20 % deiner Baukosten decken. Darunter wird es mit einer Baufinanzierung, besonders mit einem günstigen Bankkredit, sehr schwierig. Besser sind schon 30 %, dann kannst du auch mit günstigeren Konditionen bei der Bank rechnen. Solltest du also planen, 250.000 in den Hausbau oder in die Renovierung zu stecken benötigst du Eigenmittel von 50.000 bis 75.000 Euro.

Als Eigenkapital zählen beispielsweise Sparbücher, Kapitalversicherungen, unter bestimmten Voraussetzungen auch Eigenleistungen am Bau. Generell gilt: Je höher die Eigenmittel, desto günstiger die Immobilienfinanzierung.

Dein Einkommen

Der andere Faktor ist dein Einkommen. Wie viel dir im Monat für die Rückzahlung des Bankkredits aufbringen kannst, findest du am leichtesten mit dem fincomplete Haushaltsrechner heraus. Hier listest du alle Einnahmen und Ausgaben auf und siehst an der Differenz, wie viel du im Monat an die Bank zurückzahlen könntest. Wichtig ist, dass du dabei auf keine Kosten vergisst, auch quartalsweise, jährliche und unregelmäßige Zahlungen solltest du berücksichtigen.

Wenn du von Miete auf Eigentum umsteigst, gibt es eine Rechnung, die nicht aufgeht: Mietzahlungen bisher = künftige Kreditraten. In deiner Bruttomiete sind auch Betriebskosten und Abgaben enthalten, die du bei deinem eigenen Haus zusätzlich leisten musst, und die in vielen Fällen auch wesentlich teurer sind.

Viele Abgaben steigen mit der Größe des Grundstücks, auch Heizkosten etc. können bei einem eigenen Haus wesentlich höher ausfallen als bei einer Mietwohnung. Am besten erkundigst du dich schon im Vorhinein, was hier alles auf dich zukommt, und berücksichtigst diese Kosten in deiner Planung.