Miete oder Pacht – wo liegt der Unterschied?
Ob du Mieter oder Pächter bist, macht einen großen Unterschied. In der Praxis ist es aber oft nicht einfach zu erkennen, welchen Vertrag du eingegangen bist. Wir erklären dir, warum die Unterscheidung wichtig ist, und woran du erkennst, ob du mietest oder pachtest.
Mieter oder Pächter?
Wenn du mietest, kannst du eine „Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen“, wenn du pachtest, kannst du sie „nur durch Fleiß und Mühe“ nutzen. Soweit der Unterschied nach § 1091 ABGB. Was heißt das nun? Einem Mieter wird bspw. eine Wohnung nur zum Gebrauch überlassen. Entweder ist sie leer oder möbliert, jedenfalls übergibt der Vermieter den Schlüssel, der Mieter zahlt Miete und kann drin wohnen. So klar, so einfach. Wichtig ist nun, dass der Mieter die Wohnung nur gebraucht, im Gegensatz zum Pächter. Ein Pächter betreibt ein gepachtetes Unternehmen oder bewirtschaftet einen gepachteten Acker, und hält den Betrieb aufrecht. Ihm fließen auch die Einnahmen aus dem Verkauf der Produkte und Dienstleistungen zu. Dafür entrichtet er Pachtzins.
Im gewerblichen Bereich übernimmt ein Pächter üblicherweise auch die Betriebsmittel und –anlagen und den Kundenstock. Meist wird darüber hinaus auch eine Betriebspflicht vereinbart – der Pächter hat also ein explizites Interesse an der Fortführung des Betriebs und ist unter Umständen sogar dazu verpflichtet. Mit der Ausübung des Betriebes hat der Pächter auch das Recht auf Fruchtgenuss, also auf den finanziellen Vorteil, der ihm aus dem Unternehmen (oder dem Acker) erwächst. Im Unterschied dazu kann eine privat genutzte Wohnung nicht gepachtet sein, hier gibt es kein Unternehmen, das fortgeführt werden könnte oder etwas, das „nur durch Fleiß und Mühe“ genutzt wird.
Nicht immer leicht zu unterscheiden
Allerdings ist die Unterscheidung nicht immer so einfach wie in den Beispielen oben. Besonders im gewerblichen Bereich ist die Trennung zwischen Miete und Pacht manchmal unklar. Übernimmt jemand eine Bar, ist er dann Mieter oder Pächter? Entscheidend ist hier der Vertragszweck. Gepachtet wird ein lebendes Unternehmen, also eine Bar im laufenden Betrieb. Gemietet werden können lediglich die Räumlichkeiten, in denen der Mieter dann eine Bar eröffnet.
In Sonderfällen kann auch ein still gelegtes Unternehmen (in einer kurzen, begründeten Betriebsunterbrechung) oder ein noch nicht eröffnetes Unternehmen verpachtet werden. Hier muss im Vertrag genau festgelegt werden, was der Vertragsgegenstand ist. Daher lohnt es sich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen und die Verträge mit einem Anwalt gemeinsam zu erstellen und zu besprechen.
Um welche Rechtsform es sich tatsächlich handelt, hängt aber nicht vom Vertragstext ab, sondern vom Inhalt. Es ist also nicht möglich, ein laufendes Unternehmen zu „vermieten“, nur weil man es in den Vertrag hineinschreibt. Entscheidend ist immer der tatsächlich eingegangene Bestandsvertrag. Nur in wenigen Grenzfällen ist die genaue Formulierung ausschlaggebend.
Warum der Unterschied wichtig ist
Gut und schön zu wissen, was als Miete und was als Pacht gilt, aber warum ist das in der Praxis relevant? Der Grund sind die verschiedenen gesetzlichen Regelungen. Nur die Miete fällt unter das Mietrechtsgesetz und bringt alle diesbezüglichen Annehmlichkeiten für den Mieter mit sich, unter anderem Kündigungsschutz, Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters und Weitergaberecht des Mieters sowie die gesetzliche Mietzinsbildung. Bei der privaten Miete kommen noch die Regelungen des Konsumentenschutzgesetzes hinzu.
Wichtig: Mietverträge unterliegen den Regelungen des MRG, Pachtverträge unterliegen dem ABGB
Pächter hingegen schließen ihre Verträge auf Basis des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches und genießen eine entsprechend große Freiheit in der Vertragsgestaltung. Das bedeutet aber auch, dass es kein zwingendes Mietrechtsgesetz wie bei der Miete gibt, das sie in vielerlei Hinsicht absichert.
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