Eigentumswohnung oder Vorsorgewohnung?
Der Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung, welche vermietet wird, und einer Vorsorgewohnung, ist leicht erklärt. Die Vorsorgewohnung ist lediglich ein umgangssprachlicher Begriff und rechtlich nicht definiert. In der Praxis sieht es allerdings wie folgt aus:
Jede Wohnung, welche nicht für ein eigenes Wohnbedürfnis (oder auch das Bedürfnis von nahe stehenden Personen), also rein mit dem Ziel der Geldanlage und Gewinnerzielung, gekauft wird, ist eine Anlagewohnung. Wenn noch zusätzlich Steuervorteile genutzt werden, dann spricht man von einer Vorsorgewohnung. Die Steuervorteile können die Umsatzsteuer sowie Lohn- bzw. Einkommensteuer betreffen.
Die Ausstattung macht den Unterschied
Vorsorgewohnungen werden allerdings auch anders ausgestattet als selbst genutzte Eigentumswohnungen. Jemand der Geld anlegt, möchte sich nicht mehr um den Parkettboden, die Küche, etc. kümmern. Eigennutzer möchten dies oft noch selbst aussuchen und stellen die Wohnung mit Freunden, Bekannten oder Innenausbauern fertig. Leider müssen wir aber auch immer wieder beobachten, dass Anlagewohnungsbauträger Features verbauen, welche bei ihren Kunden gut ankommen, ein vernünftiger Investor jedoch umgehend stornieren würde. Eines dieser skurrilen Beispiele: ein Bauträger lobte sich dafür, dass er im Badezimmer iPhone-Dockingsstationen verbaute. Unser Statement dazu war: das ist doch niemals ein Grund für oder gegen eine Wohnungsanmietung und gibt es in 10 Jahren iPhones in dieser Form noch? 6 Monate (!) später wechselte Apple den Stecker.
Die Kundenschicht ist entscheidend
Bei Vorsorgewohnungen ist es daher wichtig, sehr genau zu schauen, welche Kundenschicht der Bauträger ansprechen will? Denn Tatsache ist, der Wohnungsmieter von einer Vorsorgewohnung sucht eine ganz andere Wohnungsgröße als der Wohnungskäufer ebendieser.
Es ist daher sehr wichtig, bevor man sich für den Kauf einer Anlagewohnung entscheidet, abzuwägen: wer wird mein Mieter sein? Und auf diesem Gedanken das gesamte Investmentmodell aufzubauen.
Ing. David PAUL ist Fachbuchautor zum Thema Immobilieninvestments und geschäftsführender Gesellschafter der Paul Immobilien. Investment. GmbH. Das Kerngeschäft sind Immobilieninvestments. www.paulpartner.at
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