Die Hypothek
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Wenn du einen größeren Kredit aufnehmen möchtest, müssen auch deine Sicherheiten entsprechend gut sein. Besonders für die Immobilienfinanzierung ist deshalb die Hypothek eine der wichtigsten Kreditsicherheiten. Wie die Hypothek funktioniert und wofür sie verwendet wird, erfährst du hier.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Dieses wird verwendet, um eine offene Forderung zu besichern. Sollte die Forderung, die mit der Grundschuld besichert wurde, nicht getilgt werden, kann der Kreditgeber auf dieses Grundpfandrecht zurückgreifen. Dann wird die Forderung mit dem Veräußerungserlös des belasteten Grundstücks oder der verpfändeten Immobilie getilgt.
Dazu wird diese Hypothek ins Grundbuch im Blatt C eingetragen und berechtigt somit den Gläubiger, gegebenenfalls seine Forderung aus dem Erlös der Versteigerung zu befriedigen. Eingetragen wird auch immer eine Höchstsumme zur Hypothek. Diese liegt meist über der offenen Forderung, damit auch eventuelle Nebengebühren gedeckt werden können.
Wichtig ist auch der Rang, mit dem eine Hypothek eingetragen wird. Denn im Falle einer Zahlungsunfähigkeit werden Gläubiger nach ihrem Rang bedient. Der Kreditgeber im zweiten Rang erhält erst Geld, wenn die Forderung des Gläubigers im ersten Rang bedient ist.
Die Eintragung einer Hypothek ist nicht kostenlos. So musst du für die Eintragung selbst 1,2 % der Summe des Pfandrechts zahlen, und weiters für die Pfandbestellungsurkunde und weitere Notarkosten aufkommen. Weitere Gebühren, die mit der Finanzierung in Zusammenhang stehen, sind dabei noch gar nicht enthalten.
Wofür wird eine Hypothek verwendet?
Da eine Hypothek aufwendig ist und auch durchaus kostenintensiv, solltest du dir genau überlegen, wofür du deine Immobilie verpfänden möchtest. Der gebräuchlichste Fall ist die Errichtung oder der Erwerb derselben. Nur bei Kreditsummen und Laufzeiten in dieser Größenordnung lohnt sich der Aufwand einer Hypothek.
Mit Hypotheken besichert werden alle Arten von Immobilienkrediten. So kannst du deinen Hauskredit als Hypothekarkredit aufnehmen und ihn mit einem Pfandrecht grundbücherlich besichern, als auch ein Bauspardarlehen von deiner Hausbank oder Bausparkasse. Diese verlangen meist explizit, im ersten Rang zu stehen.
Aber auch abseits von Wohnkrediten kannst du alle Finanzierungen mit einer Grundschuld besichern, sofern es sich der zeitliche und finanzielle Aufwand, der mit einer Hypothek verbunden ist, lohnt. Banken belohnen gute Kreditsicherheiten sehr gerne mit niedrigen Kreditzinsen, und Hypotheken sind mitunter die besten Sicherheiten, die ein Schuldner bieten kann.
Welche Vorteile bietet ein Hypothekarkredit?
Ein Immobilienkredit, der als Hypothekarkredit abgeschlossen wird, bietet einige Vorteile (aber auch Nachteile) gegenüber einem Bauspardarlehen. Während ein Bauspardarlehen zwar eine fixe Zinsobergrenze und auch eine fixe Zinsuntergrenze hat, ist bei einem Hypothekarkredit jede Art der Verzinsung frei wählbar (bzw. verhandelbar). So kannst du deinen Wohnkredit als Fixzinskredit, als variabel verzinste Finanzierung oder mit Zinscap abschließen – je nachdem, wie es zu deiner finanziellen Situation am besten passt.
Im Gegensatz zum Bauspardarlehen, das mit 220.000 Euro pro Person begrenzt ist, kannst du einen Hypothekarkredit über beliebige Summen abschließen, je nachdem, wie viel Kredit du dir leisten kannst.
Was passiert nach Rückzahlung des Kredits?
Hast du deine Schulden getilgt, steht die Hypothek weiterhin im Grundbuch. Denn sie wird nicht automatisch gelöscht. Darum musst du dich separat kümmern. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits kannst du bei der Bank eine Löschungsquittung beantragen. Erst mit der Löschungsquittung, die vom Gläubiger ausgestellt wird, kannst du zu einem Notar oder Rechtsanwalt gehen, der die Löschung beantragt.
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Häufig gestellte Fragen zur Hypothek
Grundsätzlich wäre es schon möglich, bei zwei Banken Hypotheken aufzunehmen. Schwierig wird es bei der Eintragung der Hypothek ins Grundbuch, da jene Bank, die als erste drinsteht, den ersten Rang hat. Es ist aber üblich, dass Banken auf den ersten Rang bestehen – und für die zweite würde nur mehr der zweite Rang übrigbleiben.
Hier gibt es keine eindeutige Zahl, wie viel Prozent Eigenkapital du brauchst. Dies hängt noch von weiteren Faktoren ab, wie deinen Sicherheiten und deinem Einkommen. Üblich ist es, dass Banken etwa 20%-30% Eigenkapital verlangen. Je mehr du vorweisen kannst, desto besser werden deine Konditionen. Jedoch besteht prinzipiell auch die Möglichkeit der Vollfinanzierung von Immobilien.
Wie hoch deine Hypothek höchsten sein kann, hängt von mehreren Faktoren ab. Einerseits von deinen Sicherheiten, denn die Bank wird dir nicht viel mehr Finanzierung gewähren, als dein Haus und dein Grundstück wert sind. Dann kommt es noch auf dein Einkommen bzw. auf deine höchstmögliche Kreditrate an. Je nach Laufzeit beschränkt diese die Höchstsumme deiner Finanzierung. Wie viel Kreditrate du dir leisten kannst, kannst du mit unserem Haushaltsrechner herausfinden, und welchen Kredit du damit abschließen kannst, erfährst du mit unserem Kreditrechner!
Solange die Bank im Grundbuch steht, könntest du deine bestehende Finanzierung prinzipiell aufstocken, denn solange ist der Kredit bis zur Höchstgrenze besichert. Ob die Bank dies gewährt, steht auf einem anderen Blatt. Entweder steigen dadurch deine Kreditraten, oder die Laufzeit wird länger. Wenn du eine alte, bestehende Hypothek aufstocken möchtest, denke auch daran, ob du nicht umschulden solltest. Dann wird die Aufstockung bestimmt einfacher und der Kredit vielleicht billiger.
Wenn du merkst, dass du die Kreditraten nur mehr schwer bedienen kannst und am Ende des Geldes immer noch sehr viel Monat übrig bleibt, wäre die Verlängerung der Laufzeit eine Option. Dadurch sinken deine monatlichen Kreditraten. Da dann aber auch die Tilgung pro Monat sinkt, wird der Kredit insgesamt teurer, und du zahlst mehr an die Bank zurück. Vereinbare einen Termin bei deiner Hausbank, und lass dir von deinem Berater mehrere Optionen erklären. Um wie viel deine Raten bei längerer Laufzeit sinken, kannst du mit unserem Kreditrechner ganz leicht herausfinden!
Am Beginn steht natürlich die Frage, worin grundsätzlich der Vorteil einer Hypothek liegt. Dieser besteht in der höheren möglichen Kreditsumme. Einen unbesicherten Kredit erhältst du nur etwa in Form eines Konsumkredits, normal im Umfang von wenigen Tausend Euro. Möchtest du ein Haus bauen, brauchst du meist einen viel höheren Kredit. Für diesen verlangt die Bank höhere Sicherheiten, und das zu finanzierende Haus ist hier eine der naheliegendsten. Zudem ist rechtlich ziemlich genau geregelt, wie der Prozess der Aufnahme eines Hypothekarkredits abläuft und welche Rechten und Pflichten beide Seiten haben.
