Das Grundbuch als Sicherheit

Wenn du einen Wohnkredit aufnimmst, besicherst du ihn wahrscheinlich mit einer Hypothek. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit für deinen Kredit. So kommst du zu sehr günstigen Zinsen und einer langen Laufzeit. Was genau hinter dem Grundbuch steckt und wofür du es sonst noch verwenden kannst, wollen wir hier näher erklären.

Das Grundbuch – Sicherheit seit 1770

Um über Aufzeichnungen über die Häuser und Grundstücke im Land zu verfügen, hatte Maria Theresia 1770 mit Anlegung eines Verzeichnisses über die Liegenschaften und Wohngebäude in ihren Ländern begonnen. Diese Schriften wurden auch von ihren Nachfolgern weitergeführt und aus ihnen entwickelte sich das heutige Grundbuch, das in seiner heutigen Rechtsform seit 1883 existiert. 1980 begann man mit der Speicherung in einer Grundstücksdatenbank und seit 1992 sind alle Inhalte digital verfügbar.

Möglicherweise fragst du dich wozu die Eintragung im Grundbuch überhaupt notwendig ist. Eigentum wird rechtlich durch einen gültigen Titel (Vertrag) und Modus (Art der Übergabe) übertragen. Da ein Grundstück eine unbewegliche Sache ist, ist eine Übertragung von Hand zu Hand unmöglich. Diese wird daher durch eine Eintragung im Grundbuch ersetzt.

Aufbau des Grundbuchs

Basis für das Grundbuch ist eine genaue Vermessung der Grundstücke im Staat. Die Daten finden sich im Kataster, der von den Vermessungsämtern geführt wird. Dieser wird mit den Daten im Grundbuch synchronisiert. Das Grundbuch selbst besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung und wird von den Bezirksgerichten geführt. Jeder Liegenschaft ist eine Einlagezahl zugeordnet, und zu jeder Einlagezahl gibt es eine Grundbuchseinlage, die aus A-Blatt, B-Blatt und C-Blatt besteht.

Das A-Blatt
Hier finden sich Grunddaten wie die Flächenwidmung, die Adresse und Flächengröße. Auch die mit dem Eigentum verbundenen Rechte wie Wegerechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen werden hier angeführt.
Das B-Blatt
In diesem Teil werden Eigentümer sowie deren Anteile am Grundstück gelistet. Weiters wird im B-Blatt auf die Urkunde, durch die die Eigentumsverhältnisse begründet wurden, verwiesen.
Das C-Blatt
Das C-Blatt ist für Kreditnehmer und –geber besonders interessant, da hier sämtliche mit der Liegenschaft verbundenen Belastungen aufscheinen. Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten und Vor- und Wiederkaufsrechte finden sich ebenfalls im C-Blatt.
Die Urkundensammlung
In der Urkundensammlung werden Schriftstücke aufbewahrt, mit denen Änderungen im Grundbuch erwirkt werden, wie etwa Kaufverträge oder Darlehensverträge. Im Grundbuch wird mit der Tagebuchzahl auf eine Urkunde verwiesen.

Abfragen des Grundbuchs

Die Einträge sind prinzipiell öffentlich zugänglich. Jeder kann Abfragen zu jeder Einlagezahl tätigen. Das ist beim Bezirksgericht möglich, aber auch im Internet. Es gibt eine Liste sogenannter autorisierter Verrechnungsstellen, die Grundbuchsauszüge bereitstellen. Die Gebühren dafür liegen, je nach Art der Abfrage, bei 1-15 Euro.

Anmerkungen im Grundbuch

Eintragungen im Grundbuch bedeuten nicht immer eine definitive Änderung von Rechtsverhältnissen, es gibt auch eine andere Art von Eintragung, die Anmerkung. Eine Anmerkung hat den Zweck, gewisse Umstände ersichtlich zu machen. Hier kann es sich beispielsweise um die Anmerkung der Konkurseröffnung, der Minderjährigkeit, einer anhängigen Klage oder einer Sachwalterschaft handeln. So sind Personen, die sich mit der Liegenschaft befassen, über einen Sachbestand informiert. Ausreden auf guten Glauben, man habe von einem Umstand, der als Anmerkung im Grundbuch steht, nicht gewusst, sind nicht mehr möglich.

Anmerkung der Rangordnung

Auch bei der Rangordnung des Pfandrechts ist eine Anmerkung möglich. Mit einer Anmerkung lässt sich ein Rang im Grundbuch für 1 Jahr sichern. So kann sich die Bank sicher sein, dass sie während der Frist den ersten Rang erhalten kann. Dies kostet 0,6 % des Betrages des Pfandrechts.

Eingaben

Möchtest du eine Eintragung im Grundbuch vornehmen, wie zum Beispiel das Eigentumsrecht an einem Grundstück oder einer Wohnung, so solltest du dazu einen Notar oder Rechtsanwalt kontaktieren. Eingaben unterliegen strengen Formvorschriften, daher sind sie sehr fehleranfällig.

Mit Grundbuchseintragungen ist ein großer Aufwand verbunden, sowohl zeitlich als auch finanziell. Kaufst du dir eine Liegenschaft, so kostet die reine Eingabe am Bezirksgericht 49 Euro, zusätzlich kommt eine variable Eingabegebühr von 1,1 % des Werts der Liegenschaft hinzu. Wird, für die Hypothek, noch ein Pfandrecht eingetragen, so kostet dies weitere 1,2 % des Höchstbetrages. Weitere Gebühren und Steuern rund um das Grundgeschäft sind natürlich extra zu bezahlen.

Bevor du dich als Eigentümer eines Grundstücks oder einer Wohnung eintragen lässt, solltest du darauf achten, dass alle Belastungen dieser Liegenschaft gelöscht werden. Üblicherweise verpflichtet sich der Verkäufer dazu, einen Grund lastenfrei zu übergeben. Diese Lastenfreistellung muss vor der Eintragung von dir als neuen Eigentümer erfolgen.

Die Bank im Grundbuch

Ist ein Pfandrecht für die Bank im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen, bedeutet dies, dass die Bank im Fall der Zahlungsunfähigkeit auf den Versteigerungserlös des Objekts zurückgreifen kann. Durch diese sehr hohe Sicherheit sind Hypothekarkredite meist wesentlich günstiger als Konsumkredite ohne hypothekarische Sicherheit.

Die Höchstbetragshypothek

Das Pfandrecht ist meist als sogenannte Höchstbetragshypothek eingetragen, das bedeutet, dass im C-Blatt auch ein genauer Betrag aufscheint. Dieser ist in der Regel größer als die eigentliche Kreditsumme. So kann die Bank nicht nur den Kredit tilgen, sondern es werden auch anfallende Gebühren und Zinsen aus dem Versteigerungserlös bezahlt, sofern er hoch genug ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dieser Betrag der Bank geschuldet wird oder nach einer Zwangsversteigerung an die Bank fließt. Verwendet wird nur die aushaftende Summe.

Die Rangordnung

Während die Bank ein Pfandrecht an deiner Immobilie hat, kannst du diese trotzdem frei nutzen. Auch eine Vermietung ist meist problemlos möglich. Du kannst auch eine zweite Hypothek aufnehmen, wobei du aber beachten musst, dass dieser Gläubiger im Fall des Falles als zweiter bedient wird, wenn er an der zweiten Stelle steht. Manche Banken bestehen darauf, im Grundbuch an erster Stelle zu stehen. Die Konditionen bei Eintragung an zweiter oder dritter Stelle können, sofern überhaupt akzeptiert, erheblich schlechter sein.

Nach der Tilgung des Kredits

Hast du die Schuld getilgt, kannst du dir bei deiner Bank eine sogenannte Löschungsquittung holen. Dies ist eine Bestätigung, dass die Bank mit der Löschung des Pfandrechts aus dem Grundbuch einverstanden ist. Für 45 Euro wird dann vom Bezirksgericht die Bank aus dem C-Blatt gelöscht.