Vollfinanzierung von Immobilien
Die Vollfinanzierung, also der Hauskauf oder der Hausbau ohne Eigenkapital, hat aufgrund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus in Europa natürlich seinen Reiz. In Österreich liegen die Hypozinsen bei durchschnittlich 3 %. Das ist zwar höher als im Nachbarland Deutschland, ist aber dennoch hochattraktiv. Die vollständige Finanzierung einer Immobilie mittels verschiedener Darlehen hat aber Vorteile wie Risiken. Günstige Bauzinsen, jährlich steigende Immobilienpreise und hohe Mieten sind reizvolle Aussichten, doch was bedeutet Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital eigentlich?
Finanzierung ohne eigenes Geld?
Tatsächlich bestehen zwei Varianten der Vollfinanzierung, einmal die Kreditierung ohne angespartes oder vorhandenes Eigenkapital, jedoch mit einer soliden Basis bezüglich Bonität und Einkommen und einmal die Vollfinanzierung, ohne das vorhandenes Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließt. Die Kreditgebenden Banken prüfen heute aufgrund der Immobilienkrise des vergangenen Jahrzehntes sehr viel genauer, an wen Kredite vergeben werden und welche Sicherheiten vorhanden sind.
Bei einer solchen Vollfinanzierung fallen jedoch wie bei einer teilweise durch Eigenkapital gedeckten Finanzierung gleichermaßen Nebenkosten an.
Die Erwerbsnebenkosten und Baunebenkosten
Diese Kosten, die für Dienstleistungen oder in Form von Steuern beziehungsweise weiteren Bankgebühren fällig werden, schlagen auf die 100%-Finanzierung noch einmal mit bis zu 20% auf, je nach dem was zusätzlich noch in Anspruch genommen wird und was unabdingbar ist. Dazu gehören u.a. Genehmigungsgebühren, Richtfest oder Versicherungen. Oft unterschätzt werden:
Der Notar: Ein Immobilienkauf bzw. Verkauf muss notariell begleitet werden, was je nach Region mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises zu Buche schlägt. Hier spielen Genehmigungsgebühren, Abnahmegebühren, Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch und Beglaubigungskosten eine Rolle.
Die Grunderwerbssteuer oder Verkehrssteuer ist fällig, sobald nach dem Kauf die Umschreibung des Hauses oder der Immobilie im Grundbuch auf den neuen Besitzer ansteht. In Österreich liegt der Satz bei 3,5 %, wobei bei nahen Verwandten 2 % (bzw. 0,5 % in bestimmten Fällen) gelten. In Deutschland werden je nach Bundesland zwischen 4,5 und 6 % des Kaufpreises erhoben.
Bereitstellungszinsen durch die finanzierende Bank: Werden bereitgestellte Kredite nicht sofort abgerufen, kann die Bank für die Bereithaltung der Gelder Gebühren und Bereitstellungszinsen erheben. Das sind pro Monat etwa 0,25 % des jeweiligen Betrages.
Der Makler: Beauftragt ein Kaufinteressent einen Makler mit der Suche nach einem Grundstück oder einer fertigen Immobilie, erhebt dieser eine Maklerprovision, die zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises in Österreich, in Deutschland statistisch sogar bis 7% betragen kann, zzgl. der Mehrwertsteuer.
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Die Darlehens- und Tilgungsvarianten der Vollfinanzierung
Die Finanzierung ohne Eigenkapital basiert auf Darlehen, also von Banken bereitgestellte Gelder, die durch im Vorfeld vereinbarte Raten und mit Zinsaufschlag zurückzuzahlen sind. Der größte Vorteil für den Kreditnehmer ist hierbei die bestehende Liquidität. Eigene Mittel müssen zunächst nicht angegriffen werden, um Investitionen zu tätigen.
Das Tilgungsdarlehen:
Ein Tilgungsdarlehen setzt sich in der Rückzahlung aus einer monatlichen Rate und einem Zinssatz zusammen, die sich nach der Restschuld berechnen. Mit der laufenden Tilgung sinken die Restschuld und auch der Zinssatz, was wiederum zu sinkenden monatlichen Rückzahlungsraten führt. Die monatliche Belastung wird zwar geringer, der Tilgungszeitraum verlängert sich jedoch im Verhältnis zu anderen Darlehensformen.
Das Annuitätendarlehen:
Im Annuitätendarlehen (abgeleitet aus dem lat. „annus“ für Jahr) wird zwischen dem Darlehensnehmer und der Bank eine feste jährliche Gesamtrate zur Rückzahlung vereinbart. Diese Gesamtrate teilt sich in Rückzahlungsbetrag und Zinsaufschlag auf und verändert sich anteilsmäßig mit dem sinkenden Gesamtvolumen des Kredits, bleibt aber in der Höhe des Ratenbetrags immer gleich. Mit der feststehenden jährlichen Gesamtrate kann ein Kredit schnell abbezahlt werden, der finanzielle monatliche Spielraum bleibt jedoch über die ganze Laufzeit eng.
Das endfällige Darlehen
In dieser Kreditform wird zunächst nicht der Kredit selbst zurückbezahlt, sondern nur die anfallenden Zinsen. Für den gesamten Betrag erfolgt die Vereinbarung eines Fälligkeitsdatums, an dem das vollständige Darlehen zurückbezahlt wird. Das gibt dem Darlehensnehmer für die Zeit des Kreditverlaufs zwar den größtmöglichen finanziellen Spielraum, birgt aber auch das Risiko, das sich zum Fälligkeitsdatum die eigene finanzielle Situation so darstellt, dass eine Begleichung des Kredits nicht möglich ist.
Die Direkttilgung mit eingebundener Lebensversicherung
Eine bis vor einigen Jahren sehr beliebte Variante der Kreditaufnahme zur Vollfinanzierung war ein endfälliges Darlehen zusammen mit dem Abschluss eines Tilgungsträgers (z.B.: Lebensversicherung), der am Fälligkeitsdatum des Darlehens ausbezahlt wird und so der Tilgung dient. Die Problematik dabei ist der variable Zinssatz der Lebensversicherung gegenüber dem festen Zinssatz des endfälligen Darlehens. Der Ertrag aus der Lebensversicherung kann sinken und damit nicht ausreichen, um den Darlehensbetrag zu decken. Bei ähnlichen Finanzierungsmodellen auf Basis von Aktienanlagen bestehen sogar noch höhere Risiken. Das Gesamtrisiko solcher Modelle liegt auf jeden Fall immer beim Kreditnehmer.
Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung von Immobilien
Die Finanzierung ohne Eigenkapital birgt Risiken, derer sich der Bauherr im Vorfeld bewusst sein muss. Folgende Tabelle fasst die Vor- und Nachteile zusammen:
| Vorteile | Nachteile |
| Bleibende Liquidität | Durch anfallende Zinsen teurer als Modelle mit Eigenkapital |
| Sofortige Investition möglich | Unsicherheiten in der Zinsentwicklung |
| Flexibilität bei Umschuldung | Unwägbarkeiten bei den Nebenkosten |
| Änderungen der persönlichen Einkommenssituation haben stärkere Auswirkungen |
Für Investitionen in Renditeobjekte wie Mietshäuser oder Ankauf, Renovierung und Weiterverkauf von Immobilen sowie einfache Immobilienspekulation bietet sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital jedoch durchaus an. Was muss ich hier beachten? Gerade wenn ein Kapitalstock die Transaktionen absichert und auf schnelle Rendite abgezielt wird, ist diese Form der Finanzierung durchaus sinnvoll. Für den Bauherrn des selbst bewohnten Eigenheims scheint diese Variante jedoch recht spekulativ und risikoreich. Aber auch hier kann es durchaus risikofreudige Personen geben, die diese Form reizt. Das ist im Endeffekt eine persönliche Entscheidung.
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